Oulun ammattikorkeakoulu
ePooki 92/2020

Järjestelmä asuntosijoittajan avuksi

Metatiedot

Nimeke: Järjestelmä asuntosijoittajan avuksi

Tekijä: Isopahkala Laura; Viinikka Sinikka

Aihe, asiasanat: asuntosijoittaminen, ilmoitusvelvollisuus, kirjanpito, sovellusohjelmat, verotus, Visual Basic for Applications

Tiivistelmä: Suomalaiset ovat innokkaita asuntosijoittajia, koska se tarjoaa tuottoa suhteellisen pienellä riskillä. Moni myös ajautuu asuntosijoittajaksi suunnittelemattaan esimerkiksi asunnonvaihdon yhteydessä. Sijoittajan on ilmoitettava Verohallinnolle saadut vuokratulot sekä tuloon kohdistuvat menot. Asuntosijoittajaksi ajautunut ei välttämättä tiedä omia velvollisuuksiaan. Jos sijoitusasuntoja on useampia, voidaan joutua ongelmiin tietojen hallittavuuden kanssa.

Asuntosijoittajan arkea helpottamaan on kehitetty järjestelmä, jolla vuokramaksujen seuranta, muistiinpanojen pito sekä veroilmoitusten teko helpottuvat. Samalla täyttyvät lain asettamat vaatimukset. Järjestelmän beetta-versio on toimeksiantajan käytössä. Tulevaisuuden tavoitteena on tuotteen julkaiseminen jokaisen suomalaisen asuntosijoittajan hyödynnettäväksi.

Julkaisija: Oulun ammattikorkeakoulu, Oamk

Aikamääre: Julkaistu 2020-11-23

Pysyvä osoite: http://urn.fi/urn:nbn:fi-fe2020102888656

Kieli: suomi

Suhde: http://urn.fi/URN:ISSN:1798-2022, ePooki - Oulun ammattikorkeakoulun tutkimus- ja kehitystyön julkaisut

Oikeudet: CC BY-NC-ND 4.0

Näin viittaat tähän julkaisuun

Isopahkala, L. & Viinikka, S. 2020. Järjestelmä asuntosijoittajan avuksi. ePooki. Oulun ammattikorkeakoulun tutkimus- ja kehitystyön julkaisut 92. Hakupäivä 25.1.2021. http://urn.fi/urn:nbn:fi-fe2020102888656.

Suomalaiset ovat innokkaita asuntosijoittajia. Sijoitustoimintaa koskevat tulot ja menot on ilmoitettava verottajalle. Vuokranmaksun seuranta käsipelillä on haastavaa, jos sijoituskohteita on monta. Asuntosijoittajan avuksi on kehitetty pilottivaiheessa oleva Excel-pohjainen järjestelmä. Järjestelmä helpottaa asuntosijoittajan lakisääteisten velvollisuuksien noudattamista, kuten vuokramaksujen seurannan, verotettavan tulon laskennan sekä veroilmoituksen tekoa.

Asuntosijoittaminen suosittua

Suomalaiset omistavat elämänsä aikana yleensä asunnon tai kaksi joko omaa asumistaan tai sijoitustoimintaa varten. Asuntosijoittaminen on suosittua suomalaisten keskuudessa, koska se tarjoaa vakaata tuottoa suhteellisen pienellä riskillä. Suomen Vuokranantajat ry. 2019. Perustietoa asuntosijoittamisesta. Hakupäivä 21.9.2020. https://vuokranantajat.fi/asuntosijoittaminen/perustietoa-asuntosijoittamisesta/#043cef52 Asuntosijoittaminen ei ole yhtä suhdanneherkkää muihin sijoitusmuotoihin, kuten esimerkiksi pörssisijoittamiseen, verrattuna. Ihmisten on aina asuttava jossain suhdanteista riippumatta. 

Kuvituskuva Shutterstockista, kuvassa talo ja kolme pinoa kolikoita.

KUVA: Nattanan Zia/Shutterstock.com

Suomalainen asuntosijoittaja omistaa yleensä yhden tai kaksi vuokrakohdetta. Monikaan ei miellä itseään asuntosijoittajaksi, koska vuokranantajaksi yleensä vain ajaudutaan esimerkiksi muuton yhteydessä. Omistaja ei haluakaan myydä vanhaa kotiaan, vaan päättää pistää asunnon vuokralle. Vuokralainen maksaa omistajalle vuokraa, joka kattaa asunnon juoksevat kulut sekä lainanlyhennyksen. Näin siis vuokralainen maksaa vuosien saatossa omistajan lainan pois pankille ja kerryttää joka kuukausi omistajan pääomaa ja varallisuutta. Tätä kutsutaan asuntosijoittamiseksi. Asuntosijoittaja voi saada vuokratuoton lisäksi tuottoa myös asunnon myynnin yhteydessä luovutusvoittona.  

Tulot ja menot ilmoitettava

Kun saadaan voittoa, on voitosta maksettava veroa. Yksityinen asuntosijoittaja onkin velvollinen ilmoittamaan vuosittain Verohallinnolle saadut vuokratulot sekä tuloon kohdistuneet menot (taulukko 1). Näiden erotuksena syntyy verotettava vuokratulo, joka verotetaan yksityisen asuntosijoittajan henkilökohtaisessa verotuksessa pääomatulon veroprosentin mukaisesti. Tuloverolaki 1992/1535, 2.32 §. Finlex. Hakupäivä 13.10.2020. https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1992/19921535#O3L2P32

TAULUKKO 1. Esimerkki verotettavan vuokratulon laskennasta TAULUKKO 1. Esimerkki verotettavan vuokratulon laskennasta. Opinnäytetyössä Isopahkala, L. 2020. Asuntosijoittajan kirjanpito- ja vuokrahallintajärjestelmän suunnittelu ja toteutus. Oulun ammattikorkeakoulu. Opinnäytetyö. Oulu. Hakupäivä 13.10.2020. http://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2020090820223.

Verotettava vuokratulo Esimerkkiluvut
+ Vuokrat 7 200,00 €
- Hoitovastikkeet + vesi 2 400,00 €
- Taloyhtiön tulouttamat rahoitusvastikkeet 960,00 €
- Vuosikorjauskulut 250,00 €
- Muut kulut 60,00 €
- Perusparannusmenoista tehtävät poistot 0,00 €
- Irtaimen hankinnan (yli 1 000 €) tasapoistot 0,00 €
= Verotettava vuokratulo 3 530,00 €

Yksityinen asuntosijoittaja on lain edessä muistiinpanovelvollinen eli sijoittajan on pidettävä huoneistokohtaista tositepohjaista kirjanpitoa tuloista sekä menoista. Nämä muistiinpanot on säilytettävä kuusi vuotta päättyneen verovuoden jälkeen. Ne on tarvittaessa esitettävä Verohallinnon pyynnöstä. Verohallinto. 2020. Vuokratulojen verotus. Hakupäivä 21.9.2020. https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/49336/vuokratulojen-verotus2/ Mitä useampia sijoitusasuntoja sijoittajalla on, sitä haastavampaa on tietojen eritteleminen asunnoittain ja niiden säilyttäminen tarkoituksenmukaisella tavalla. Erityisen vaikeaa on seurata tiliotteelle tulleita vuokramaksuja, jos suorituksia pitää etsiä manuaalisesti ja maksusuorituksia ei saa automaattisesti kohdistettua oikeisiin sijoituskohteisiin kirjanpitoa ja verotusta varten (taulukko 2).

TAULUKKO 2. Esimerkki vuokranmaksun seurannasta TAULUKKO 2. Esimerkki vuokranmaksun seurannasta. Opinnäytetyössä Isopahkala, L. 2020. Asuntosijoittajan kirjanpito- ja vuokrahallintajärjestelmän suunnittelu ja toteutus. Oulun ammattikorkeakoulu. Opinnäytetyö. Oulu. Hakupäivä 13.10.2020. http://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2020090820223.

Esimerkki vuokranmaksun seurannasta, kuvakaappaus excel-taulukosta.

Sijoitusportfolion kasvaessa aletaan olla ongelmissa hallittavuuden kanssa. Jos asuntosijoitusportfolio kasvaa yli kymmeneen kohteeseen ja toiminta alkaa olla jo ammattimaisempaa, tarvitaan laajempi järjestelmä tiedon hallintaan sekä vuokramaksujen seurantaan.

Tietämys asuntosijoittajan velvollisuuksista ja oikeuksista

Asuntosijoittajaksi ajautunut ei välttämättä tiedä omia vastuitaan, velvollisuuksiaan tai mahdollisia oikeuksiaan. Vuosiveroilmoituksen täytön yhteydessä sijoittajalle voi tulla yllätyksenä, kuinka laajasti ja tarkasti asuntosijoituskohteisiin liittyvät tulot, menot ja vuokralaistiedot tulee ilmoittaa. Verohallinnon omilta verkkosivuilta löytyy kattavat ohjeet asuntosijoittajan velvollisuuksista ja oikeuksista verotuksen näkökulmasta (kuva 1). Myös syksyllä 2020 julkaistun asuntosijoittajan kirjanpito- ja vuokrahallintajärjestelmän suunnittelua ja toteutusta käsittelevän opinnäytetyön teoriaosuutta voi käyttää tiivistettynä ohjeena Isopahkala, L. 2020. Asuntosijoittajan kirjanpito- ja vuokrahallintajärjestelmän suunnittelu ja toteutus. Oulun ammattikorkeakoulu. Opinnäytetyö. Oulu. Hakupäivä 13.10.2020. http://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2020090820223.

Kuvassa kuvakaappaus Verohallinnon sivusta.

KUVA 1. Verotulojen ilmoitus Verohallinnon sivuille KUVA 1. Verotulojen ilmoitus Verohallinnon sivuille. Verkkosivuilla Verohallinto. 2020. Näin ilmoitat vuokratulot vuoden 2019 veroilmoituksessa. Hakupäivä 12.10.2020. https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/vuokratulot/ilmoitusohjeet/nain-ilmoitat-vuokratulot-veroilmoituksessa/

Nykyisin veroilmoituksen täyttö hoituu kätevästi kokonaan sähköisesti Verohallinnon OmaVero-palvelun kautta. Kaikista tärkeintä asuntosijoittajalle on pitää lain vaatimat, hyvät sijoitustoiminnan muistiinpanot. Nämä helpottavat itse veroilmoituksen täyttöä ja säästävät aikaa ja rahaa, kun jokainen vähennyskelpoisen kulu löytyy varmasti oikeasta paikasta muistista. (Kuva 2.)

Kuvakaappaus ASSI, Asuntosijoittajan kirjanpito-  ja vuokranhallintajärjestelmän etusivusta.

KUVA 2. ASSI – Asuntosijoittajan kirjanpito- ja vuokrahallintajärjestelmä KUVA 2. ASSI – Asuntosijoittajan kirjanpito- ja vuokrahallintajärjestelmä. Opinnäytetyössä Isopahkala, L. 2020. Asuntosijoittajan kirjanpito- ja vuokrahallintajärjestelmän suunnittelu ja toteutus. Oulun ammattikorkeakoulu. Opinnäytetyö. Oulu. Hakupäivä 13.10.2020. http://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2020090820223.

Hyvin suunniteltu järjestelmä on oiva apuväline asuntosijoittajalle, jonka ansiosta vuokramaksujen seuranta ja muistiinpanojen pito helpottuu, sekä samalla lain asettamat vaatimukset tulevat täytettyä (kuva 4). Järjestelmän kehittäminen on aina toimiala-asiantuntijan ja järjestelmäkehittäjän yhteistyötä. Jälkimmäisen hyvä toimialatuntemus helpottaa kommunikointia ja vähentää väärinymmärryksen mahdollisuutta. Alaan ja asiakkaaseen syventyminen asiakaslähtöisen suunnittelun periaattein on kehitystyön onnistumisen lähtökohtana. 

Tietojenkäsittelyn tutkinto-ohjelmasta valmistuva tradenomi saa opinnoissaan pohjan liiketalouteen ja yrittäjyyteen, mutta laajempi tietämys suunniteltavan järjestelmän toimialasta, siihen liittyvästä terminologiasta ja lainpuitteista vaatii aina tapauskohtaisesti syvempää teoriaopiskelua. Artikkelissa mainitun opinnäytetyön Isopahkala, L. 2020. Asuntosijoittajan kirjanpito- ja vuokrahallintajärjestelmän suunnittelu ja toteutus. Oulun ammattikorkeakoulu. Opinnäytetyö. Oulu. Hakupäivä 13.10.2020. http://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2020090820223 toteuttajan aikaisempi työkokemus ja asiantuntijatietämys kirjanpitäjänä olivat hyvänä hyötynä kyseisessä kehitysprosessissa.

Helppokäyttöinen järjestelmä

Tietojenkäsittelyn opinnäytetyönä toteutettiin Excel-pohjainen järjestelmä Visual Basic for Applications (VBA) -ohjelmointia hyödyntäen. Excel pohjaiseen ratkaisuun päädyttiin, koska yksityisillä asuntosijoittajilla on enemmän sääntö kuin poikkeus hoitaa sijoitustoiminnan kirjanpito lokaalisti taulukkolaskentaohjelmalla. Myös työn toimeksiantaja oli aikaisempana ratkaisuna käyttänyt Exceliä kirjanpitonsa hoitamiseen. Kehitetyllä järjestelmällä asuntosijoittaja voi helposti hoitaa sijoitustoimintaan liittyvän tietojenkäsittelyn, esimerkiksi vuokranmaksun seurannan ja tietojen keruun verotukseen. Lähtövaatimuksina olivat helppokäyttöisyys, lokaali toiminta sekä kustannustehokkuus. (Kuva 3.)

Kuvassa kannettava tietokone, jonka näytössä ASSI Asuntosijoittajan kirjanpito- ja vuokrahallintajärjestelmän etusivu.

KUVA 3. Järjestelmän etusivunäkymä KUVA 4. Järjestelmän etusivunäkymä. Opinnäytetyössä Isopahkala, L. 2020. Asuntosijoittajan kirjanpito- ja vuokrahallintajärjestelmän suunnittelu ja toteutus. Oulun ammattikorkeakoulu. Opinnäytetyö. Oulu. Hakupäivä 13.10.2020. http://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2020090820223.

Järjestelmä tuo helpotusta ja automatiikkaa asuntosijoittajan päivittäisiin sijoitustoiminnan rutiineihin. Työn toimeksiantaja sai järjestelmän suoraan sijoitustoimintansa käyttöön ja kokee sen merkittävän hyödyllisenä. Hän antoi erityistä kiitosta järjestelmän yksinkertaisuudesta ja helppokäyttöisyydestä sekä hyödyllisistä ominaisuuksista, jotka toivat ratkaisun hänen aikaisempiin ongelmiinsa. Järjestelmän avulla asuntosijoittaja saa tallennettua kaikki sijoitustoimintaansa liittyvät oleelliset tiedot, kuten taloyhtiöiden tiedot, huoneistotiedot, vuokralaistiedot, vuokralaskut, vuokraustoiminnan kulut, tiedot lainoista ja koroista, poistoluettelot ja esimerkiksi vuokrasopimukset ja kuittiliitteet. Järjestelmä luo tarvittavat raportit, kuten tuloslaskelman ja kassavirtalaskelman, joista sijoittaja saa vietyä luvut suoraan veroilmoitukselle. Järjestelmä käsittelee ja analysoi tiliotteen, josta se osaa yhdistää tulleet vuokrasuoritukset oikeisiin huoneistokohteisiin. Se antaa avaimet kokonaisvaltaiseen asuntosijoitustoiminnan hallintaan.

Järjestelmä on vielä kehitysvaiheessa ja siitä tullaan kehittämään valmis tuote. Toimiva Beeta-versio on opinnäytetyön toimeksiantajan käytössä. Järjestelmä tuo ilmiselvästi lisäarvoa ja hyötyä asuntosijoittajalle. Tulevaisuuden tavoitteena on tuotteen julkaiseminen jokaisen suomalaisen asuntosijoittajan hyödynnettäväksi.

Artikkeli perustuu opinnäytetyöhön:

Isopahkala, L. 2020. Asuntosijoittajan kirjanpito- ja vuokrahallintajärjestelmän suunnittelu ja toteutus. Oulun ammattikorkeakoulu. Opinnäytetyö. Oulu. http://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2020090820223

Lähteet

    Kuvalähteet

      Kommentit

      blog comments powered by Disqus